隨著上海城市發(fā)展的不斷深化和居民生活水平的持續(xù)提升，物業(yè)管理行業(yè)作為城市運(yùn)行管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，其企業(yè)管理水平直接影響著服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度以及行業(yè)的整體發(fā)展。本報(bào)告旨在梳理2018年度上海市物業(yè)管理行業(yè)在企業(yè)層面的發(fā)展態(tài)勢(shì)、核心挑戰(zhàn)與管理實(shí)踐。

一、 行業(yè)發(fā)展背景與企業(yè)格局
2018年，上海市物業(yè)管理市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。在政策層面，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)的修訂與完善，對(duì)企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)營(yíng)提出了更高要求。市場(chǎng)格局呈現(xiàn)“頭部集聚、中小分化”的特點(diǎn)。一方面，以萬科物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)等為代表的全國(guó)性品牌企業(yè)，憑借其資本、技術(shù)和品牌優(yōu)勢(shì)，持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，并通過標(biāo)準(zhǔn)化、智能化的管理提升服務(wù)能級(jí)。另一方面，大量本土中小型物業(yè)企業(yè)則面臨著成本上升、競(jìng)爭(zhēng)加劇、人才短缺等多重壓力，轉(zhuǎn)型升級(jí)需求迫切。

二、 企業(yè)管理核心趨勢(shì)

1. 數(shù)字化轉(zhuǎn)型與智慧管理：2018年成為上海物管企業(yè)智能化升級(jí)的關(guān)鍵年份。眾多企業(yè)加大了對(duì)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)的投入，構(gòu)建集成了安防監(jiān)控、設(shè)備運(yùn)維、停車管理、線上繳費(fèi)、報(bào)事報(bào)修等功能的智慧社區(qū)平臺(tái)。這不僅提升了管理效率，降低了人力成本，也極大地改善了業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)。
2. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與品牌建設(shè)：領(lǐng)先企業(yè)致力于建立并完善覆蓋項(xiàng)目接管、日常服務(wù)、應(yīng)急處理、品質(zhì)督導(dǎo)等全流程的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。通過ISO質(zhì)量體系認(rèn)證、開展“標(biāo)桿項(xiàng)目”創(chuàng)建等活動(dòng)，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處。品牌價(jià)值日益受到重視，企業(yè)通過提升服務(wù)品質(zhì)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任來塑造差異化品牌形象。
3. 多元化經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)鏈延伸：?jiǎn)我坏奈飿I(yè)管理費(fèi)收入模式難以為繼。2018年，上海許多物業(yè)企業(yè)積極探索多元化經(jīng)營(yíng)，圍繞社區(qū)資源，開展家政、維修、養(yǎng)老、新零售、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等增值服務(wù)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，向“現(xiàn)代生活服務(wù)集成商”轉(zhuǎn)型。
4. 人才戰(zhàn)略與專業(yè)能力提升：行業(yè)對(duì)高素質(zhì)、復(fù)合型人才的需求空前強(qiáng)烈。企業(yè)通過建立系統(tǒng)的培訓(xùn)體系、與高校合作、引入職業(yè)經(jīng)理人制度等方式，提升員工在客戶服務(wù)、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)法務(wù)、信息化等方面的專業(yè)能力，以支撐企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。

三、 面臨的主要挑戰(zhàn)

1. 成本持續(xù)攀升與收費(fèi)機(jī)制矛盾：人力成本、物料成本的剛性上漲，與物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格調(diào)整機(jī)制不靈活之間的矛盾突出，尤其對(duì)老舊小區(qū)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成巨大經(jīng)營(yíng)壓力。
2. 服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主期望的差距：隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，其對(duì)服務(wù)精細(xì)化、個(gè)性化、透明化的要求越來越高，部分企業(yè)的服務(wù)響應(yīng)速度、處理質(zhì)量仍有待提升，矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生。
3. 技術(shù)投入與短期盈利的平衡：智慧社區(qū)建設(shè)前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和戰(zhàn)略定力是嚴(yán)峻考驗(yàn)，中小企業(yè)在此方面尤為吃力。
4. 法規(guī)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)加大：在消防安全、電梯安全、公共收益公示、垃圾分類等方面，監(jiān)管日益嚴(yán)格，企業(yè)合規(guī)運(yùn)營(yíng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)同步增加。

四、 展望與建議
上海物業(yè)管理企業(yè)的管理將更加側(cè)重于 “科技賦能”、“精益服務(wù)”和“價(jià)值共創(chuàng)”。建議企業(yè)：

• 深化技術(shù)應(yīng)用：理性規(guī)劃，分步實(shí)施智能化改造，注重技術(shù)與實(shí)際業(yè)務(wù)場(chǎng)景的深度融合，真正實(shí)現(xiàn)降本增效。
• 夯實(shí)服務(wù)根本：回歸服務(wù)本質(zhì)，構(gòu)建以客戶為中心的服務(wù)文化，通過精細(xì)化管理提升基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)，筑牢品牌基石。
• 創(chuàng)新商業(yè)模式：積極探索符合自身特點(diǎn)的增值服務(wù)模式，深挖社區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力，與業(yè)主、合作伙伴建立共贏生態(tài)。
• 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控：建立健全合規(guī)管理體系，主動(dòng)適應(yīng)監(jiān)管要求，防范各類經(jīng)營(yíng)與法律風(fēng)險(xiǎn)。
• 重視人才發(fā)展：構(gòu)建具有行業(yè)吸引力的人才選、用、育、留機(jī)制，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備核心力量。

2018年，上海物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)管理在挑戰(zhàn)中前行，在創(chuàng)新中發(fā)展。提升現(xiàn)代企業(yè)管理水平，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的內(nèi)在需要，更是推動(dòng)整個(gè)行業(yè)邁向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化，更好地服務(wù)于上海卓越全球城市建設(shè)和人民美好生活向往的關(guān)鍵路徑。